आयकर अधिनियम की धारा 23 क्या होती है ? , ' इससे वार्षिक मूल्य ' कैसे प्राप्त किया जाता है । [ Define ' Annual value " in section 23 of the Income Tax Act . ] अथवा मकान सम्पत्ति सम्बन्धित वार्षिक मूल्य क्या होता है [ Write a detailed note on annual value in regard to house property . ]

वार्षिक मूल्य ( Annual Value ) 

 ‘ मकान - सम्पत्ति से आय ' शीर्षक में करदाता सम्पत्ति से प्राप्त आय पर कर देता है , उससे प्राप्त किराये पर नहीं  । सम्पत्ति से आय का तात्पर्य उससे प्राप्त किराये से नहीं , बल्कि सम्पत्ति क किराया प्राप्त करने की आन्तरिक क्षमता से है । 

        सकल वार्षिक मूल्य ( Gross annual value ) - अधिनियम की धारा 23 ( 1 ) के  अनुसार , " किसी सम्पत्ति के सकल वार्षिक मूल्य से तात्पर्य -

 ( a ) उस राशि से है जितने में सम्पत्ति उचित रूप से प्रति वर्ष किराये पर उठाई जा सकती । 

 ( b ) यदि सम्पत्ति या उसका कोई भाग किराये पर उठाया गया है और सम्पत्ति पर प्राप्त या प्राप्त होने वाला वार्षिक किराया उपर्युक्त में वर्णित उचित किराये से अधिक है तो प्राप्त अथवा , प्राप्त होने वाला किराया ; या 

( c ) यदि सम्पत्ति अथवा उसका कोई भी भाग किराये पर उठा हुआ है तथा गर्त वर्ष में पूरी अवधि या आंशिक अवधि के लिए खाली रहा है तथा ऐसे खाली रहने के कारण स्वामी को इससे कि वास्तव में प्राप्त या प्राप्य किराया उपर्युक्त ( a ) में वर्णित राशि से कम है , तो ऐसा प्राप्त या प्राप्त कि किराया । "

 स्पष्टीकरण- उपर्युक्त ( b ) या ( c ) के लिए स्वामी द्वारा वास्तव में प्राप्त अथवा प्राप्य किराये की राशि में किराये की वह राशि सम्मिलित नहीं की जायेगी , जिसे स्वामी वसूल नहीं कर सकता । इस प्रकार , वास्तविक प्राप्त किराये की गणना गत वर्ष के न वसूल हुए किराये छोड़कर की जायेगी , बशर्ते कि कुछ शर्तें पूरी होती हों । 

सकल वार्षिक मूल्य का निर्धारण ( Determination of Gross Annual value )

       सकल वार्षिक मूल्य की गणना के लिए उचित किराये ( reasonable of fair rent ) की गणना करना अति आवश्यक है । किसी सम्पत्ति का उचित किराया अनेक तथ्यों को ध्यान देते हुये निर्धारित किया जाता है ; जैसे – वास्तविक किराया , नगरपालिका द्वारा निश्चित किराया ( नगरपालिक मूल्यांकन ) , उसी प्रकार की उसके नजदीक वाली सम्पत्तियों का किराया , सम्पत्ति के निर्माण लागत , सम्पत्ति की विशिष्ट स्थिति अथवा सम्पत्ति का ऐतिहासिक या कलात्मक महत्व आदि।

Annual Value

 Under the head 'Income from house property', the taxpayer pays tax on the income received from the property and not on the rent received from it.  Income from property does not mean the rent received from it, but the intrinsic capacity of the property to receive rent.

 Gross annual value - As per section 23(1) of the Act, "gross annual value of a property" means -

 (a) the amount for which the property can reasonably be rented out per annum.

 (b) if the property or any part thereof is let and the annual rent received or receivable on the property exceeds the fair rent mentioned above, the rent received or receivable;  Or

 (c) if the property or any part thereof is let and is vacant for the whole or any part of the period in the said year and by reason of such vacancy the rent actually received or receivable by reason of the amount in (a) above is payable to the owner;  less than the amount mentioned, the rent so received or received.  ,

 Explanation - The amount of rent actually received or receivable by the owner for (b) or (c) above shall not include the amount of rent which the owner cannot recover.  Thus, the actual rent received will be calculated after excluding the unrealized rent of the previous year, provided certain conditions are satisfied.

 Determination of Gross Annual Value

 To calculate the gross annual value, it is necessary to calculate the reasonable rent.  The fair rent of a property is determined taking into consideration a number of factors;  Such as – actual rent, fixed rent by the municipality (municipal assessment), rent of similar properties near it, construction cost of the property, specific condition of the property or historical or artistic importance of the property etc.

 इन सभी तथ्यों में नगरपालिका मूल्यांकन अधिक महत्वपूर्ण है और सकल वार्षिक मूल्य निर्धारण में यह महत्वपूर्ण भूमिका अदा करता है । सकल वार्षिक मूल्य का निर्धारण करते समय निम्न चार तथ्यों पर ध्यान देना आवश्यक है-

 ( 1 ) प्राप्त या प्राप्य किराया , 

( 2 ) नगरपालिका मूल्यांकन , 

( 3 ) उचित किराया , तथा 

( 4 ) प्रमापित किराया ।

 ( 1 ) प्राप्त एवं प्राप्य किराया - सम्पत्ति वास्तव में कितने किराये पर उठी है , वही राशि सम्पत्ति का प्राप्त किराया है , किन्तु अग्रिम किराया प्राप्ति के वर्ष के लिए प्राप्त या प्राप्य किराया नहीं माना जा सकता है । अगर स्वामी ने किरायेदार को किराये की शर्तों के अन्तर्गत निम्न सुविधाएँ अपने व्यय पर दे रखी है , तो स्वामी द्वारा प्राप्त ' संयुक्त किराये ' में से इन सुविधाओं पर किया गया व्यय घटाकर जो राशि आयेगी वही सम्पत्ति का वास्तविक प्राप्त किराया होगा-

 ( a ) माली की सुविधा , 

( b ) लिफ्ट की देख - रेख , 

( c ) बिजली , पानी की सुविधा , 

( d ) सफाई कर्मचारी की सुविधा तथा पार्किंग की सुविधा आदि । इसलिए किराये से प्राप्त राशि में से इन सुविधाओं पर किया गया व्यय घटाकर आने वाली राशि प्राप्त किराया होगी , किन्तु किरायेदार के प्रयोग हेतु वातानुकूलित संयन्त्र , फर्नीचर एवं पंखे की व्यवस्था किये गये व्ययों को इस आधार पर कि सम्पत्ति में सुधार हुआ है , सकल वार्षिक मूल्य के निर्धारण में ध्यान नहीं दिया जा सकता । इसी प्रकार , मकान के स्वामी द्वारा चौकीदार को देय वेतन वार्षिक मूल्य के निर्धारण में ध्यान नहीं दिया जाता , क्योंकि नगरपालिका मूल्यांकन से इसका कोई सम्बन्ध नहीं है , अत : चौकीदार का वेतन नहीं घटाया जायेगा । किन्तु यदि सेवा प्रदाता द्वारा अनुरक्षण व्यय सीधे किरायेदार से वसूल किये जाते हैं ( मकान के स्वामी से नहीं ) , तो ऐसे अनुरक्षण व्ययों को प्राप्त या प्राप्य किराये में नहीं जोड़ा जायेगा , किन्तु यदि अनुरक्षण व्यय ( मकान , स्वामी द्वारा वसूल किये जाते हैं , तो सकल वार्षिक मूल्य की गणना करते समय इसे प्राप्त या प्राप्य किराये में से घटा दिया जायेगा । इस प्रकार , अनुरक्षण व्ययों को प्राप्त या प्राप्त किराये का भाग नहीं माना जायेगा । इसी प्रकार , यदि किरायेदार ने मरम्मत का दायित्व अपने ऊपर ले लिया है तो वार्षिक मूल्य के निर्धारण के लिये किरायेदार द्वारा मरम्मत पर किया गया व्यय प्राप्त किराये में नहीं जोड़ा जायेगा ।

 वास्तविक प्राप्त किराया = सम्पत्ति के किराये पर उठे भाग पर प्राप्त किराया 

 अथवा

 संयुक्त किराया - सम्पत्ति के साथ प्रदत्त सुविधाओं के सम्बन्ध में स्वामी द्वारा वहन किये गये व्यय ( चौकीदार की सुविधा को छोड़कर ) 

     इसी प्रकार प्राप्त अथवा प्राप्य किराये में न वसूल हुआ किराया भी शामिल नहीं होता है । अतः न वसूल हुआ किराया एवं खाली रही अवधि का किराया प्राप्त अथवा प्राप्य किराये की गणना में सम्मिलित नहीं होगा ।

 प्राप्त / प्राप्य किराया = वास्तव में प्राप्त किराया जिसमें न वसूल हुआ किराया एवं खाली अवधि का किराया सम्मिलित नहीं है 

In all these facts, the municipal assessment is more important and plays an important role in determining the gross annual value.  While determining the gross annual value, it is necessary to pay attention to the following four facts-

 (1) Rent received or receivable,

 (2) Municipal assessment,

 (3) fair rent, and

 (4) certified rent.

 (1) Rent received and receivable - The amount of rent actually raised by the property is the rent received for the property, but the rent received or receivable for the year of receipt of advance rent cannot be considered.  If the owner has given the following facilities to the tenant under the terms of rent at his own expense, then the actual rent received for the property after deducting the expenditure incurred on these facilities from the 'composite rent' received by the owner-

(a) Gardener's facility,

 (b) Maintenance of lift,

 (c) electricity, water facilities,

 (d) Cleaning staff facility and parking facility etc.  Therefore, the amount received after deducting the expenditure on these facilities from the amount received from the rent, will be the amount received, but the expenses for arranging air-conditioning plant, furniture and fans for the use of the tenant, on the basis that the property has been improved, will be included in the gross annual  cannot be taken into account in the determination of value.  Similarly, the salary payable by the owner of the house to the chowkidar is not taken into consideration in determining the annual value, as it has no relation with the municipal assessment, hence the salary of the chowkidar will not be deducted.  But if the maintenance expenses are recovered by the service provider directly from the tenant (not from the owner of the house), then such maintenance expenses shall not be added to the rent received or receivable, but if the maintenance expenses are recovered by the (house, owner,  then while computing the gross annual value, it will be deducted from the rent received or receivable. Thus, the maintenance expenses will not be considered as part of the rent received or receivable. Similarly, if the tenant has undertaken the repair  For the purpose of determining the annual value, the expenditure incurred on repairs by the tenant shall not be included in the rent received.

 Actual rent received = Rent received on the portion of the property being let out

 Or

 Composite Rent - Expenses borne by the owner in respect of the facilities provided with the property (except the facility of watchman)

 Similarly, rent received or receivable does not include unrealized rent.  Therefore, unrealized rent and rent for the vacant period will not be included in the calculation of rent received or receivable.

 Rent Received / Receivable = Rent actually received excluding unrealized rent and vacant period rent.

( 2 ) नगरपालिका मूल्यांकन - प्रत्येक नगर की स्थानीय सरकार व नगरपालिका , नगर महापालिका या नगर निगम होते हैं । वह नगर में स्थित सभी मकान - सम्पत्तियों पर गृह - कर , जल - कर , सीवर - कर , शिक्षा एवं स्वास्थ्य कर आदि वसूल करने के लिए सम्पत्तियों की वार्षिक

आय का अनुमान लगाती है । वह यह अनुमान सम्पत्ति का आकार , उसकी स्थिति उसकी लागत एवं घेरी हुई जगह आदि को ध्यान देते हुए लगाती है । नगरपालिका द्वारा किया मूल्यांकन किसी सम्पत्ति की आय क्षमता का एक ठोस साक्ष्य है , किन्तु पूर्ण साक्ष्य नहीं 

( 3 ) उचित किराया- उचित किराये से तात्पर्य उस अनुमानित किराये से है जो सम्पत्ति पर प्राप्त हो सकता है । कभी - कभी सम्पत्ति उचित किराये से कम किराये पर भी उठा दी जाती है ( जब किरायेदार एवं स्वामी एवं आपसी सम्बन्ध हो अथवा किरायेदार किसी विशिष्ट  स्तर का व्यक्ति हो अथवा जब स्वामी किरायेदार से कोई अन्य लाभ प्राप्त करने की आशा करता है . और कभी - कभी उचित किराये से अधिक पर भी उठाई जा सकती है । ( जब किरायेदार अत्यधिक माँग हो ) , अत : उचित किराये को प्राप्त किराये से भिन्न समझना चाहिए ।उचित  किराये का निर्धारण सम्पत्ति की स्थिति , सम्पत्ति निर्माण की लागत , सम्पत्ति के पड़ोस सम्पत्तियों का किराया तथा सम्पत्ति का ऐतिहासिक महत्व आदि तत्वों को ध्यान देते हुए किए जाता है । इस प्रकार , ' उचित किराये ' से तात्पर्य उसी क्षेत्र में अथवा उसी जैसे क्षेत्र में प्रकार की किसी अन्य सम्पत्ति के किराये से लिया जाता है । 

 ( 4 ) प्रमापित किराया :- प्रमापित किराये से तात्पर्य उस किराये से है जो किराया नियन्त्रकर अधिनियम के अनुसार निर्धारित किया गया है । कोई भी स्वामी सम्पत्ति से किराया नियन्त्रण कानून के अन्तर्गत निर्धारित किराये से अधिक किराया प्राप्त नहीं कर सकता । माननीय सर्वोच न्यायालय ने निर्णीत किया है कि प्रमापित किराया वह अधिकतम किराया है , जिसे एक व्यकि किराया न्यायालय ने एक अन्य मामले में भी दिया है जिसके अनुसार , उचित अनुमानि किराया प्रमापित किराये से अधिक नहीं हो सकता । तथापि उचित अनुमानित किराय  प्रमापित किराये से कम हो सकता है , किन्तु यदि किसी सम्पत्ति पर किराया नियन्त्रण कानून  द्वारा निर्धारित किराये से भी अधिक किराया प्राप्त हो रहा है तो वह प्राप्त किराया ही सम्पत्ति का सकल वार्षिक मूल्य होगा । 

अतः सूक्ष्म में ,

 ( a ) स्वयं के आवास हेतु प्रयुक्त मकान का सकल वार्षिक मूल्य ' शून्य ' होगा । 

( b ) किराये पर उठे मकान का सकल वार्षिक मूल्य नगरपालिका मूल्यांकन अथवा उचित किराये की अधिकतम राशि होगी । जो प्रमाणित किराये से अधिक नहीं हो , किन्तु यदि प्राप्त या प्राप्य किराया इस राशि से अधिक है , तो प्राप्त या प्राप्य किराया ही मकान का सकल वार्षिक मूल्य होगा ।

(2) Municipal evaluation - Every city has local government and municipality, city municipality or municipal corporation.  He conducts annual assessment of properties to collect house tax, water tax, sewer tax, education and health tax etc. on all the houses and properties located in the city.

 Estimates income.  She makes this estimate keeping in mind the size of the property, its condition, its cost and the area occupied etc.  Appraisal done by municipality is a solid evidence of income potential of a property, but not absolute proof

 (3) Fair Rent - Fair rent means the estimated rent that can be received from the property.  Sometimes the property is let out for less than the fair rent (when the tenant and the owner are in a mutual relationship or the tenant is a person of a certain status or when the owner expects to get some other benefit from the tenant. And sometimes -  Sometimes more than the fair rent can be raised. (When the tenant is in high demand), so the fair rent should be considered different from the received rent. Determination of fair rent is based on the condition of the property, the cost of construction of the property, the properties in the neighborhood of the property.  Rent is done keeping in mind the historical importance of the property, etc. In this way, 'reasonable rent' means the rent of any other property of the same type in the same area or in the same area.

(4) Tested Rent: - Tested Rent means the rent which has been determined according to the Rent Control Act.  No owner can get more rent from the property than the rent fixed under the Rent Control Act.  The Hon'ble Supreme Court has held that the certified rent is the maximum rent that a person has been awarded by the Rent Court in another case also, according to which the reasonable presumptive rent cannot be more than the certified rent.  However, the fair estimated rent may be less than the certified rent, but if a property is receiving rent more than the rent prescribed by the Rent Control Act, then the rent received will be the gross annual value of the property.

 So in the subtle,

 (a) The gross annual value of the house used for his own residence shall be 'Nil'.

 (b) The gross annual value of the house taken out on rent shall be the maximum amount of the municipal assessment or fair rent.  Which does not exceed the certified rent, but if the rent received or receivable exceeds this amount, the gross annual value of the house shall be the rent received or receivable.

 वार्षिक मूल्य निर्धारण की प्रक्रिया ( Process of Determination of Annual Value ) 

' मकान - सम्पत्ति ' के वार्षिक मूल्य निर्धारण के लिए निम्न प्रक्रिया अपनाई जाती है ।

 ( I ) सर्वप्रथम सम्पत्ति का सकल वार्षिक मूल्य ज्ञात किया जाता है । सम्पत्ति सकल वार्षिक मूल्य ( Gross annual value ) वास्तविक प्राप्त अथवा प्राप्य किराया नगरपालिक मूल्यांकन , उचित किराया अथवा प्रमापित किराये को ध्यान देते हुए ज्ञात किया जाता है । 

मकान - सम्पत्ति का सकल वार्षिक मूल्य ज्ञात करने के लिए दो चरण है

 ( A ) अनुमानित किराया निर्धारित करना - अनुमानित किराया निम्न है - 

अनुमानित किराया =नगरपालिका मूल्य या उचित किराया ( जो भी दोनों में अधिक किन्तु यदि सम्पत्ति पर किराया नियन्त्रण अधिनियम लागू होता है तो , -

 अनुमानित किराया = नगरपालिका मूल्य अथवा उचित किराये में अधिकतम राशि बशर्ते कि यह अधिकतम राशि प्रमापित किराये से अधिक न हो

 ( B ) अनुमानित किराये की प्राप्त / प्राप्य किराये से तुलना करना

 ( i ) यदि प्राप्त / प्राप्य किराया अनुमानित किराये से अधिक है , तो 

सकल वार्षिक मूल्य = प्राप्त / प्राप्य किराया 

( ii ) यदि प्राप्त / प्राप्य किराया अनुमानित किराये से कम है तो , 

सकल वार्षिक मूल्य प्राप्त / प्राप्य किराया ( यदि प्राप्त / प्राप्य किराये में भी कमी केवल खाली रही अवधि के कारण है )

 या 

अनुमानित किराया - खाली रही अवधि का किराया [ यदि प्राप्त / प्राप्य किराये में कमी अंशतः खाली रही अवधि तथा अंशत : अन्य कारणों से है । 

या 

अनुमानित किराया [ यदि प्राप्त / प्राप्य किराये में कमी केवल अन्य कारणों से है । ] इस प्रकार , सकल वार्षिक मूल्य ज्ञात करने के लिए सम्पत्ति को विभिन्न वर्गों ; जैसे - किराये पर उठी मकान - सम्पत्ति अथवा स्वयं के निवास के लिए प्रयुक्त मकान - सम्पत्ति आदि में विभाजित कर दिया जाता है । ( इसका विस्तृत विवरण इसी अध्याय में आगे दिया गया है । ) 

Process of Determination of Annual Value

 The following procedure is adopted for the annual valuation of 'house-property'.

 (I) First the gross annual value of the property is ascertained.  The gross annual value of the property is determined by taking into consideration the actual rent received or receivable, municipal assessment, fair rent or certified rent.

 There are two steps to find out the gross annual value of the house property

 (A) Determination of estimated rent - The estimated rent is -

 Estimated Rent = Municipal Value or Fair Rent (Whichever is higher but if Rent Control Act is applicable on the property, -

 Estimated rent = Municipal value or maximum amount of fair rent provided that this maximum amount does not exceed the rated rent

 (B) Comparing the estimated rent with the rent received/receivable

 (i) If the rent received/receivable is more than the estimated rent, then

 Gross Annual Value = Rent Received / Receivable

 (ii) If the rent received/receivable is less than the estimated rent,

 Gross Annual Value Received / Rent Receivable (if shortfall in rent received / receivable is also due to vacant period only)

Estimated Rent - Vacant Rent [ If the shortfall in rent received / receivable is partly due to vacant period and partly due to other reasons.

 Or

 Estimated rent [If shortfall in rent received/receivable is due to other reasons only.  ] Thus, in order to arrive at the gross annual value, the property may be divided into different classes;  For example, the house-property raised on rent or the house-property used for own residence is divided into etc.  (Detailed description of this is given later in this chapter.)

( II ) तदुपरान्त , वार्षिक मूल्य ज्ञात किया जाता है । वार्षिक मूल्य ज्ञात करने के लिए सकल वार्षिक मूल्य में से स्वामी द्वारा चुकाये गये समस्त स्थानीय - कर ; जैसे - गृह - कर , जल - कर , शीवर - कर , अग्नि कर , सम्पत्ति कर आदि घटाये जाते हैं । स्थानीय कर तभी घटाये जाते हैं जब इनका भुगतान स्वामी द्वारा गत वर्ष में कर दिया गया है । यदि इन करों के भुगतान करने का दायित्व किरायेदार का है तो ये कर नहीं घटाये जायेंगे । ' सकल वार्षिक मूल्य ' में से स्वामी द्वारा गत वर्ष में भुगतानित स्थानीय कर घटाकर बची राशि ' वार्षिक मूल्य ' है । 

इस प्रकार , 

वार्षिक मूल्य स्थानीय कर - सकल वार्षिक मूल्य - स्वामी द्वारा गत वर्ष में चुकाये गये वार्षिक मूल्य को संक्षेप में निम्न प्रकार भी समझा जा सकता है

 अनुमानित किराया नगरपालिका मूल्य अथवा उचित किराये में अधिकतम राशि जो प्रमापित किराये से अधिक न हो । ]

↓

 सकल वार्षिक मूल्य [ अनुमानित किराये अथवा प्राप्त / प्राप्य किराये में अधिकतम राशि ]

 ↓

 वार्षिक मूल्य [ सकल वार्षिक मूल्य - स्वामी द्वारा गत वर्ष में चुकाये गये स्थानीय कर

(II) Thereafter, the annual value is ascertained.  all local taxes paid by the owner out of the gross annual value for arriving at the annual value;  For example, house tax, water tax, shelter tax, fire tax, property tax etc. are reduced.  Local taxes are deducted only if they have been paid by the owner in the previous year.  If the tenant is liable to pay these taxes, then these taxes will not be deducted.  The amount remaining after deducting the local tax paid by the owner in the previous year from the 'gross annual value' is the 'annual value'.

 Thus ,

 Annual value Local tax - Gross annual value - The annual value paid by the owner in the last year can also be understood in brief as follows

 Estimated rent Municipal value or maximum amount in fair rent which does not exceed the certified rent.  ,

 

 Gross Annual Value [Maximum amount in estimated rent or rent received/receivable]

 

 Annual Value [Gross Annual Value – Local taxes paid by the owner in the previous year